“Bij voldoende zekerheid wil iedereen wel ondernemen!” Ernst’s Economy for You in exclusief gesprek met Folkert Buiter, initiatiefnemer van de Icedôme Almere (deel 2)

Hieronder volgt het tweede en laatste deel van het exclusieve interview dat Ernst Labruyère van Ernst’s Economy for You had met Folkert Buiter, initiatiefnemer van Icedôme Almere.

Artist impression van Icedôme Almere
Afbeelding beschikbaar gesteld door: Folkert Buiter
Klik om te vergroten

Folkert: Iedereen - wij voorop - wil een 100% garantie dat het Icedôme-complex op tijd en binnen budget opgeleverd en geëxploiteerd wordt. Maar als je stelt dat de financiering en exploitatie rond moeten zijn vóór er afspraken gemaakt zijn, dan kan dat helemaal niet! Welke zakenman of bedrijf gaat nu een zak geld op tafel zetten, zonder te weten wat alle betrokken partijen willen en gaan doen?  Daarom heeft nog niemand getekend.

Op dit moment is die duidelijkheid er wel; nu zitten de acht tot tien belangrijkste spelers om tafel en worden de handtekeningen gezet. We hebben afgesproken om over dit proces en over de inhoud hiervan geen mededelingen te doen, tot alle relevante grote partijen samen het eens zijn en samen de handtekeningen zetten. Iedereen wil in alle rust tot een weloverwogen project en eigen rol komen. En voorlopig zitten we nog op schema.

Ernst: De grondprijzen die Almere vroeg [ca. €15 miljoen - EL]: zijn dat marktconforme prijzen?

Folkert: Dat zijn de grondprijzen die de gemeente er voor vraagt. Zij hanteren in hun grondprijsbeleid een bepaalde bandbreedte voor grondprijzen, vastgesteld door de gemeenteraad.

Ernst: En daar zit geen stiekeme subsidie in?!

Folkert: Nee, het is allemaal verifieerbaar, omdat het allemaal openbaar wordt gemaakt na een besluit. Wij betalen de grondprijs, maar wij verwachten dan wel dat Almere de grond bouwrijp maakt en heel goed inricht. Daar heeft de gemeente zelf ook belang bij.

Nu al hebben partijen zich gemeld, omdat de Icedôme Almere er komt en er daarnaast een retailpark wordt aangelegd: bedrijven, organisaties voor sport etc. Daardoor heeft de Icedôme als project een enorme spin off voor de gemeente.

Echter, gemeentes mogen uitsluitend maatschappelijke belangen subsidiëren; iets dat wij niet zijn. Wel kunnen ze de sporten subsidiëren die van onze faciliteiten gebruikmaken. De gemeente kan daarnaast ook een business paviljoen nemen en dat doen ze waarschijnlijk ook. In de business en exploitatie spelen ze echter geen rol.

Ernst: Loopt de gemeente nog enig risico gedurende de bouw- en exploitatiefase?

Folkert: Als de handtekeningen door de relevante partijen eenmaal zijn gezet, helemaal niet meer.

Ernst: Ook niet in de vorm van bankgaranties en verpandingen, waarbij ze als contragarant optreden?

Folkert: Nee, dat is ook ongeoorloofde staatsteun. Dat mag helemaal niet. Wij willen geen last hebben van discussies over staatssteun. Alles wat we kunnen krijgen omdat het mag: graag! Ook maatschappelijke subsidies voor sportverenigingen die onze klanten worden en voor onze overige partners: be my guest. Geld gaat daarheen en komt dan indirect bij ons. Maar dat is geoorloofde staatssteun: dat is toegestaan.

Ernst: Maar er is dus geen enkele vorm van garantie of garantstelling door Almere?!

Folkert: Nee, dat moet ook niet. Het is een heel moeilijke markt in Nederland op dit moment. Financiers zijn zelfs te bang om naar het toilet te gaan. Banken zijn tenminste eerlijk, als ze zeggen dat ze met 60% eigen vermogensinleg nog wel 40% willen lenen.

En als het geheel rond is, dan willen ze nog wel 20% vreemd financieren waarmee je een hefboomeffect kunt organiseren, is mijn ervaring. Bij zekerheid wil iedereen wel ondernemen. Ook zijn er private financiers die per partij best €1 - 3 miljoen willen financieren, maar daar hebben we op dit moment geen belang bij.Ook het publiek heeft er in feite niets mee te maken wie de financiers zijn: ze komen ons immers geen investeringsgeld brengen.

Wel kunnen ze meepraten over welke faciliteiten er moeten komen in Icedôme Almere.

Wij willen eerst met de grote partijen alles rond hebben en kijken dan wel verder naar submogelijkheden, als de exploitanten, eigenaren en financiers dat willen.

Ernst: In hoeveel jaar moet het complex afgeschreven worden? We hebben het over ca. €200 miljoen in investeringen.

Folkert: In het exploitatieplan is een meerjarig onderhouds- en vervangingsplan volledig meegenomen.

Ernst: Maar het gebouw moet 20 tot 30 jaar meegaan?

Folkert: Het gebouw gaat veel langer mee, omdat je duurzaam bouwt. Alles is zo opgezet dat het kan worden veranderd in de komende 30 - 50 jaar. Wij gaan nu uit van een levensduur van 30 jr, inclusief meerjarig onderhoud, vervangingen en innovatie (zit in business case)

Ernst: Is het volledige stadion terugverdiend in 30 jr?

Folkert: In het vastgoedmodel gaan de financiers ervan uit dat ze het gebouw 30 jaar leasen en dan voor de restwaarde verkopen. De restwaarde is door meerdere partijen gecalculeerd, waarbij de calculaties slechts op details verschilden. Dit gaat over het gebouw, niet over de installaties.

Ernst: Thialf is nu feitelijk een totaal verouderde schaatsbaan, na een kleine dertig jaar exploitatie. Hoe houd je Icedôme als geheel up to date?

Folkert: Ik zeg niets over Thialf, want daar weet ik te weinig van. Onze meerjaren onderhoudsvisie en de vervangingsstrategie is voor de komende dertig jaar ingebed in de exploitatiebegroting. Daarmee is een probleem voor de toekomst weggenomen.

De bouwpartijen en de leveranciers voor de technische installaties krijgen een beheercontract, wat niet betekent dat ze een open doekje krijgen waarbij ze kunnen vragen wat ze willen. Wij gaan uit van normale marktconforme prijzen om de kwaliteit te garanderen.

Daarnaast worden - a la Ajax – door Icedôme eigen mensen opgeleid die de kwaliteit van de installaties en met name het ijs, kunnen garanderen. Als je niet blijft investeren in je gebouw en je personeel, dan veroudert de zaak. Niet consequent vernieuwen en niet goed onderhouden, is dodelijk voor de exploitatie op lange termijn. Dan gaat het complex uiteindelijk verouderen.

Ernst: Als ik de onderhoudskosten op ongeveer €50 miljoen schat, dan moet er in dertig jaar al €250 miljoen worden terugverdiend. Dan zit ik al op minimaal €8-9 miljoen per jaar, wat de Icedome op moet brengen om uitsluitend de kosten terug te verdienen.

Folkert: Ik mag daar geen uitspraken over doen. Maar als je het geheel logisch bekijkt op basis van het verhuurmodel, dan moet je €13-14 miljoen omzet draaien en bij €15 miljoen maak je tien procent winst. Dat verhaal klopt.

Gelet op de cijfers die ik nu weet, ook vergeleken met andere schaatscomplexen, dan zijn we een heel eind verder en hebben we voldoende onderbouwing voor een betere business case. We hadden tijdens de procedure maar 2,5 maand beschikbaar. Inmiddels zijn we bijna zes maanden verder.

Er zullen 600 tot 800 topsporters/talenten per dag aanwezig zijn, maar niet allemaal tegelijk. Een topsporter staat meestal niet meer dan 2 uur per dag op het ijs. Het zullen niet alleen Nederlandse topsporters zijn, maar ook buitenlandse: de belangstelling is echt enorm.

Het zijn topsporters op het gebied van langebaanschaatsen, shorttrack, inline skating, turnen, kunstschaatsen en dansen. Daarbij gaat het opgeteld om aanzienlijke aantallen mensen. We bieden alle sportfaciliteiten en daarnaast medische verzorging, huisvesting, fitness en onderwijs. Dat is heel aantrekkelijk voor topsporters; dat is ons ook bevestigd door bekende atleten.

Wat met name Optisport als een exploitatiemaatschappij in Hoorn, Breda en Dordrecht heel goed doet, is dat ze zowel voor gezinnen als bedrijven een dagje uit met toeters en bellen mogelijk maken. Daar profiteren ijsbanen van die door Optisport geexploiteerd worden. Wij moeten daar goed naar kijken.

We gaan er van uit dat enkele verenigingen Icedôme Almere kiezen als thuisbasis. Anderen blijven de eigen baan als thuisbasis gebruiken.

Toch kunnen verenigingen extra trainen en wedstrijden rijden op topijs gedurende 250-330 dagen per jaar, tussen 18 en 24 uur. Dat is belangrijk voor licentiehouders om tijden te zetten en zichzelf een beter PR te gunnen. Als men bijvoorbeeld met 200 personen één tot twee uur komt trainen, dan kost dat per persoon € 2 tot € 4 euro per keer. Dat is goed te doen.

Ernst: Is de KNSB een betrouwbare partner?

Folkert: Wij hebben nooit twijfel gehad aan de KNSB en NOC/NSF. Dat zijn professionele organisaties. Wij doen niet mee aan bespiegelingen over wat mensen wel of niet gezegd hebben in de afgelopen periode. Het zijn belangrijke professionele organisaties, waarmee we goed uit de voeten kunnen en die we zeer waarderen.

Ernst: Ben je niet bang dat ze proberen onder het contract uit te komen>

Folkert: Nee, wat een onzin. Bij sommige mensen is dat wellicht de wens, die de vader is van de gedachte. Ik geloof daar niet in. Het zijn professionele organisaties. Ze hebben een enorme drive voor de sport. Je moet daar respect voor hebben.

Wij praten met verschillende bonden: de KNGU (turnen), KNWU (wielrennen) en hopelijk ook de triathlon bond, over hoe we de faciliteiten in de buurt van de Icedôme ook in dienst kunnen stellen van hun sporten. Wij doen dit bijvoorbeeld door een fietsparcours en zwemparcours aan te leggen.

Daarnaast willen we 24 uur fitness aanbieden en sportmedische faciliteiten ‘around the clock’. Ook het topsporthotel is altijd open. Dat moeten we doen om het succesvol te maken. In het topsporthotel kunnen we acclimatiseringsfaciliteiten en andere faciliteiten voor hoogte- en tijdzonestages realiseren, die je kunt combineren met het trainen op andere dan normaal Nederlandse tijdstippen.

Zo kunnen sporters acclimatiseren voor toernooien in het Verre Oosten of in Amerika. Je moet daarnaast het belang van de horeca niet onderschatten voor de icedome.

We bieden turnen en dansen, maar geen tennis. Turnen en dansen supporten shorttrack en kunstrijden. Aan dansen is bovendien een grote behoefte binnen Almere; die zijn op zoek naar professionele ruimte. Het zit zomaar vol. Er komt dus niet nog van alles zomaar bij.

Ernst: het wordt geen onbeheersbare, Gordiaanse knoop?

Folkert: Je krijgt topsportmanagement. We werken overal wel samen met de topsportorganisaties, maar voor de dansvloer geldt bijv.: een beheerder is gewoon een beheerder.

Dansverenigingen en schaatsclubs hebben gewoon inspraak. Als ze niet kunnen organiseren, of jureren, dan kunnen we ze desgewenst professionele juryleden en zelfs een baancommissie leveren, die voor alles zorgen tegen een redelijke vergoeding.

Voor een deel gaat Icedôme Almere de ijsverenigingen en anderen ondersteunen. Dat is een heel betaalbaar geheel. En door middel van timeslots kunnen we de uren voor die dansverenigingen en ook turnverenigingen indelen. Het is zeker 360 dagen per jaar open van 06.00 u tot 24.00 u. Dat is 14 uur per dag, en in de praktijk zijn we nog langer open. We gaan uit van een continue bezetting van 50%. Er hebben zich zelfs al dansscholen gemeld. We gaan overigens eerst met NOC*NSF en KNSB bekijken wat de meest handige indeling is van de uren.

Belangrijk is een stadion voor topsporters en recreanten. Er is er een voor de 400 meter en een voor de 30 x 60 meter. Wat belangrijk is, is een goede benutting van de business paviljoens, door middel van onder meer een bedrijfstakgerichte indeling. Dat gaat groeien in vijf tot zes jaar. Daar is nu al goede belangstelling voor.

Die business paviljoens kunnen bij ons in een formaat en hoeveelheid worden geleverd die elders niet te krijgen zijn. Daar zijn partijen heel blij over. Diverse organisaties willen hier graag in participeren. De tarieven zijn bijzonder scherp ten opzichte van andere stadions en een eigen ruimte is 24 uur per dag beschikbaar. Essentieel is meer bieden voor minder geld en daardoor per saldo een win-win situatie voor de klant én voor het bedrijf creëren, want een volle bak is het beste dat er is.

Als je er als bedrijf continu aanwezig wilt zijn, dan heb je je smartphone of corporate toegangspas. Er zijn altijd mensen in het gebouw. De catering kunnen we leveren: geen probleem. Je kunt een eigen bar exploiteren, maar de voedsel en drankjes leveren wij: niet tegen verkoopprijzen, maar voor een prijs die beide partijen een marge laat. Die hele filosofie van hospitality en meedenken, dat maakt het verschil.

Uit onderzoek is gebleken dat – van recreant tot en met wedstrijd- en evenementenbezoeker – de bestedingen variëren van € 1 per keer tot € 30 per keer, met een doorsneebedrag van € 8 tot € 10 per bezoeker gemiddeld.

Als we, net als alle andere stadions, er van uit gaan dat mensen geen drinken en eten mogen meenemen, dan zijn die bestedingen zeker haalbaar. Als je denkt dat mensen dat niet prettig vinden, dan vergis je je; feitelijk vinden mensen dat wel prettig. Dan hoeven ze daar ook niet over na te denken en een rugzak mee te nemen. Men wil een keuze uit een grote diversiteit aan producten tegen acceptabele prijzen.

Overigens denken we dat sporters die trainen wel hun eigen middelen moeten kunnen meenemen (gel, drinken etc.). Voor de topsport is er daarnaast het  topsportrestaurant met een speciaal prijsbeleid voor de sporters

Wij gaan gewoon voor perfect. We snappen echt wel dat er mensen zijn die scepsis hebben, maar we gaan er gewoon voor om het beste te realiseren voor top- en breedtesport. Dat gaat voordelen opleveren voor heel veel mensen.

Financieel is het van belang dat onze partners geld kunnen verdienen. Dat krijg je nog beter voor elkaar als het complex rond de klok open is. Je komt er ook om meerdere redenen: voor het sporten of voor een beurs. Hoe dan ook, binnen vijf minuten na het verlaten van de snelweg of het station ben je al binnen.

Ernst: Wordt Icedôme Almere nog een concurrent van de Ziggodome?!

Folkert: Nee, hoor. We kunnen misschien samenwerken. Zij doen waar zij goed in zijn – het organiseren van concerten in een studioachtige ongeving - en wij doen dat op onze manier.

We kunnen wel muziekevenementen doen, want bij ons kunnen er ca. 6000 - 8000 mensen meer dan in Ziggodome, maar dat zijn toch andere evenementen dan in Ziggodome. Wij moeten wellicht de evenementen gaan doen die daar niet in passen, qua format.

Maar dat is niet ons hoofdstreven: ons streven is sport met evenementen ernaast en daar is een meer dan gemiddelde belangstelling voor. Nu de gunning duidelijk is, meldden zich veel serieuze organisaties. We praten met hen als het echt gaat om toegevoegde waarde.

Ziggodome en Arena wilden het beste realiseren. Dat is ze gelukt en daardoor gebeurt er zoveel. Daarom zijn ze voorbeelden voor ons qua uitgangspunten, maar wij richten ons op andere markten en denken aan complementariteit.

Ik heb in de afgelopen twee artikelen het interview met Folkert Buiter zo integraal mogelijk geplaatst, zonder dit van aparte kanttekeningen te voorzien, uit het oogpunt van een duidelijke scheiding tussen interview en opinie. 

In een separaat, Nederlandstalig vervolgartikel zal ik verder ingaan op de kansen en bedreigingen die dit megaproject met zich meebrengt.